Τα σημεία SOS για σωστές δηλώσεις εισοδημάτων από ενοίκια ακινήτων.

Από την έντυπη έκδοση

Του Γιώργου Παλαιτσάκη
gpal@naftemporiki.gr

Φέτος, οι φορολογούμενοι με εισοδήματα από ακίνητα θα δηλώσουν σημαντικά μειωμένα ποσά καθαρών φορολογητέων εισοδημάτων από ακίνητα, λόγω των αναγκαστικών μειώσεων που επιβλήθηκαν από το κράτος την περίοδο Μαρτίου – Δεκεμβρίου 2020 στα εισπρακτέα μισθώματα επαγγελματικής στέγης, κύριας και φοιτητικής κατοικίας, προκειμένου να διευκολυνθούν οι ενοικιαστές επιχειρηματίες και οικογενειάρχες που επλήγησαν οικονομικά από την επιδημία του κορονοϊού. Ένας πρόσθετος λόγος εξάλλου είναι και το γεγονός ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, ακόμη και τα εναπομείναντα ποσά των ενοικίων τα οποία έπρεπε να είχαν εισπράξει οι φορολογούμενοι αυτοί εντός του 2020, μετά τις αναγκαστικές μειώσεις που επέβαλε το κράτος, δεν κατάφεραν να τα λάβουν στο σύνολό τους από τους οφειλέτες-ενοικιαστές τους.

Δηλαδή ένα μεγάλο τμήμα των εισπρακτέων υπολοίπων ή και ολόκληρα τα εισπρακτέα αυτά ποσά έμειναν ανείσπρακτα, λόγω αδυναμίας των ενοικιαστών να αντεπεξέλθουν στις οικονομικές υποχρεώσεις τους. Όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων είχαν απώλειες μόνο από τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων που επέβαλε το κράτος θα δηλώσουν, φέτος για το 2020, εισοδήματα από ενοίκια μειωμένα κατά 20% έως και 33%, σε σύγκριση με αυτά που δήλωσαν για το 2019. Θα κληθούν δε, με τα εκκαθαριστικά των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος, να πληρώσουν φόρους μειωμένους κατά 27% έως και 49% για τα «κουρεμένα» εισοδήματά τους από ενοίκια. 

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ο οποίος το 2019 εισέπραττε κάθε μήνα ενοίκιο 2.000 ευρώ από επιχειρηματία μισθωτή, δήλωσε το 2020 στην εφορία συνολικό ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 ευρώ (12 μήνες x 2.000 ευρώ ανά μήνα) και πλήρωσε φόρο εισοδήματος 6.000 ευρώ και ειδική εισφορά αλληλεγγύης 376 ευρώ. Δηλαδή πλήρωσε συνολικά 6.376 ευρώ. Το 2020 ο ίδιος ιδιοκτήτης υποχρεώθηκε να εισπράξει μειωμένα κατά 40% τα ενοίκια 8 μηνών εκ του συνόλου των 12 μηνών του έτους, με αποτέλεσμα το ετήσιο εισόδημά του, το οποίο οφείλει φέτος να δηλώσει στην εφορία για το 2020, να είναι μειωμένο κατά 6.400 ευρώ ή κατά 26,67% και να έχει περιοριστεί στα 17.600 ευρώ. Για το εισόδημα του 2020 θα απαλλαγεί από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης και τελικά θα κληθεί να πληρώσει μόνο φόρο εισοδήματος ύψους 3.760 ευρώ. Η συνολική φορολογική του επιβάρυνση θα είναι μειωμένη κατά 2.616 ευρώ ή κατά 43,6%.

Πώς συμπληρώνεται το Ε2

Στο έντυπο Ε2 συμπληρώνονται για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2020 αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης. 

Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων απέκτησαν το 2020 εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (μέσω Airbnb κ.λπ.) πρέπει να δηλώσουν τα ποσά των εισοδημάτων αυτών συγκεντρωτικά ανά ακίνητο στη στήλη 16 του εντύπου Ε2 με τον κωδικό 60. Όσοι απέκτησαν εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων (μέσω Airbnb κ.λπ.) οφείλουν να δηλώσουν τα εισοδήματα αυτά συγκεντρωτικά ανά ακίνητο, επιλέγοντας τον κωδικό 61 στη στήλη 16 του Ε2.  

Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. 

β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. 

Σημειώνεται ότι και φέτος τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

α) 15% μέχρι το επίπεδο ετησίου εισοδήματος 12.000 ευρώ

β) 35% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

γ) 45% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ. 

Ο Οδηγός της ΑΑΔΕ

Για την ορθή συμπλήρωση του φετινού εντύπου Ε2, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει εκδώσει αναλυτικές οδηγίες υπό μορφή απαντήσεων στις 12 πιο συχνά υποβαλλόμενες ερωτήσεις των φορολογουμένων σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα. Με τις απαντήσεις της ΑΑΔΕ παρέχονται, μεταξύ άλλων, διευκρινίσεις για το πώς πρέπει να δηλώνουν οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων τα ανείσπρακτα ενοίκια, ώστε να μη φορολογηθούν γι’ αυτά, καθώς και για το πώς ακριβώς θα αναγραφούν τα στοιχεία των ακινήτων και τα ποσά των διαφόρων κατηγοριών μισθωμάτων στο φετινό Ε2. 

Αναλυτικά, οι απαντήσεις της ΑΑΔΕ στα 12 πιο συχνά υποβαλλόμενα ερωτήματα για τη συμπλήρωση του Ε2 έχουν ως εξής:

1. Πώς υποβάλλεται το έντυπο Ε2 της συζύγου σε περίπτωση εγγάμων;

Στην περίπτωση εγγάμων και εφόσον η σύζυγος έχει εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που ανήκουν στη δική της κυριότητα, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2 είτε χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς της κωδικούς πρόσβασης είτε του υπόχρεου/ συζύγου, με την επιλογή «Ε2 συζύγου».

2. Πώς συμπληρώνω τη στήλη «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου»;

Η στήλη 17 (Είδος μίσθωσης-χρήση ακινήτου) συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ.

3. Ποιες επιλογές εμφανίζονται στη στήλη 17 «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου»;
1) Εκμίσθωση ξενοδοχείων
2) Εκμίσθωση κλινικών
3) Εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων
4) Εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων
5) Εκμίσθωση καταστημάτων
6) Εκμίσθωση γραφείων
7) Εκμίσθωση αποθηκών κ.λπ.
8) Εκμίσθωση γαιών
9) Εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών
10) Εκμίσθωση κατοικιών
11) Εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ.
12) Εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ.
13) Δωρεάν παραχώρηση κατοικιών
14) Δωρεάν παραχώρηση ξενοδοχείων
15) Δωρεάν παραχώρηση κλινικών
16) Δωρεάν παραχώρηση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων
17) Δωρεάν παραχώρηση αιθουσών θεαμάτων
18) Δωρεάν παραχώρηση καταστημάτων
19) Δωρεάν παραχώρηση γραφείων
20) Δωρεάν παραχώρηση αποθηκών κ.λπ.
21) Δωρεάν παραχώρηση γαιών
22) Δωρεάν παραχώρηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών
23) Εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών
24) Υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας
25) Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (εκτός κατοικιών)
26) Δωρεάν παραχώρηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών
27) Ιδιοχρησιμοποίηση ξενοδοχείων
28) Ιδιοχρησιμοποίηση κλινικών
29) Ιδιοχρησιμοποίηση σχολείων
30) Ιδιοχρησιμοποίηση αιθουσών κιν/φου ή θεάτρων
31) Ιδιοχρησιμοποίηση καταστημάτων
32) Ιδιοχρησιμοποίηση γραφείων
33) Ιδιοχρησιμοποίηση αποθηκών κ.λπ.
34) Ιδιοχρησιμοποίηση γαιών
35) Ιδιοχρησιμοποίηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών
36) Ιδιοχρησιμοποίηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών
37) Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες)
38) Δωρεάν παραχώρηση-ιδιοχρησιμοποίηση κοινόχρηστων χώρων
39) ΚΕΝΟ
41) Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας
42) Υπεκμίσθωση γαιών-γης
43) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση ξενοδοχείων
44) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κλινικών
45) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων
46) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων
47) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση καταστημάτων
48) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γραφείων
49) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αποθηκών κτλ.
50) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γαιών
51) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών
52) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κατοικιών
53) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ
54) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ
55) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών
56) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας
57) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση γαιών-γης
58) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων (εκτός κατοικιών)
59) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες)
60) Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013
61) Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013
62) Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται
63) Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

4. Πώς θα δηλώσω τα ανείσπρακτα ενοίκια;

Θα πρέπει πρώτα να κοινοποιήσετε στον ενοικιαστή εξώδικο και στη συνέχεια να προσκομίσετε αντίγραφο του εξωδίκου στην αρμόδια ΔΟΥ πριν από την υποβολή του Ε2 και του βασικού εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης, δηλαδή το αργότερο μέχρι και τις 27-8-2021. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία προσκόμισης του αντιγράφου του εξωδίκου στη ΔΟΥ θα υποβάλετε το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Στη συνέχεια έχετε περιθώριο μέχρι τις 30-6-2022 να προσκομίσετε στη ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. 

Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2020, πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2020.

5. Πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης;

Το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα, στον πρώτο πίνακα και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.

6. Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται υποχρεωτικά;

Συμπληρώνεται για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρησης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.

7. Με ποιον τρόπο υποβάλλεται το έντυπο Ε2 σε περίπτωση που έχει στην ιδιοκτησία του ακίνητα τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος;

Και οι δύο σύζυγοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2 για τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.

8. Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε βοηθητικούς χώρους (αποθήκη, θέση στάθμευσης) οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος;

Στις περιπτώσεις αυτές θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

9. Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε αγροτεμάχιο που εκμισθώνω στο οποίο δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος;

Στις περιπτώσεις αγροτεμαχίων που δεν έχουν μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

10. Πώς συμπληρώνω τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για ακίνητο που δηλώνεται ως κενό και έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος;

Το ακίνητο διαθέτει μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος επάνω στον οποίο αναγράφεται ο αριθμός παροχής ο οποίος υπάρχει και σε όλους τους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας που σας έχουν αποσταλεί στο παρελθόν.

11. Κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 διαπιστώνω ότι δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω και αντίστοιχα να συμπληρώσω το ετήσιο μίσθωμα σε μία από τις στήλες 13, 14, 15, 16. Τι να κάνω;

Αφού συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξετε στη στήλη 17 θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής στην οποία θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα. Όταν επιλέξετε Καταχώρηση τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρηθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.

12. Θα πρέπει να συμπληρώσω τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 στους αντίστοιχους κωδικούς του πίνακα 4Δ2 (Εισόδημα από ακίνητη περιουσία) του εντύπου Ε1;

Εφόσον υποβάλετε οριστικά το έντυπο Ε2 τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1 όπου θα μπορέσετε να ελέγξετε την ορθότητα των ποσών που καταχωρήσατε στο Ε2. Εάν διαπιστώσετε λάθος θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το έντυπο Ε2 και στη συνέχεια να το οριστικοποιήσετε ξανά.

Επισκέψεις: 42