“Συντελεστής δόμησης: Ο “Αραχνιασμένος” θεσμός… βγαίνει από το συρτάρι με την ψηφιακή Τράπεζα γης”, γράφει ο Ν. Κορακιανίτης.

Στο πρώτο άρθρο του χρόνου μετά την ανασκόπηση, ας ξεκινήσουμε με θετική είδηση… ναι μέσα στην πανδημία και στην ανησυχία και στις αλλαγές υπάρχουν και αυτές ευτυχώς…

Ο λόγος για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, που φαίνεται να προχωράει επιτέλους μετά από δεκαετίες αδράνειας στον «αραχνιασμένο» θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Κλειδί στον σχεδιασμό για την ενεργοποίηση του θεσμού αναμένεται να αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα γίνεται η αγορά δικαιωμάτων δόμησης και θ’ ανοίξει ο δρόμος για να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός με τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Πρόκειται για ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων, δεσμευμένων οικοπέδων (για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων) για τα οποία έχει παγώσει για χρόνια η διαδικασία της απαλλοτρίωσης, εγκαταλελειμμένων βιομηχανιών, αλλά και ξενοδοχείων, οι οποίοι πλέον μπορούν να ελπίζουν πως θα βγουν από την «ομηρεία» που βρίσκονται εδώ και χρόνια.

Η αλήθεια είναι ότι ο συγκεκριμένος θεσμός θα μπορούσε να δώσει διέξοδο σε όλη την επικράτεια και κυρίως να καλύψει «τρύπες» και στα ειδικά σχέδια όπως τα ταχτοποιημένα αυθαίρετα ή στην εκτός σχεδίου δόμησης.

Για την ακρίβεια θα μπορεί να γίνει: εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εντός Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων, ρυθμιστικών σχεδίων και εγκεκριμένων ορίων οικισμών. Αντιθέτως, η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν μπορεί να γίνει: εντός των ιστορικών κέντρων των πόλεων, των ορίων ιστορικών τόπων, των παραδοσιακών οικισμών, των αρχαιολογικών χώρων ή περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης.

Αναμφισβήτητα πρόκειται για ένα χρήσιμο εργαλείο σε συνδυασμό με το περιβαλλοντικό ισοζύγιο συγκρίνοντας το με την αλλοίωση του περιβάλλοντος.

Αν χρησιμοποιούταν σωστά θα έδινε κίνητρα σε ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.

Στην πράξη, οι ΖΥΣ είναι οι ζώνες όπου θα επιτρέπεται η πραγματοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) σε ωφελούμενα ακίνητα. Αυτό θα μπορεί να γίνει σε συγκεκριμένες περιοχές εντός του αστικού χώρου.

Όπως προαναφέρθηκε, μέσω των ΖΥΣ θα καθίσταται μεταξύ άλλων εφικτή:

·         Α) Η αξιοποίηση της περίσσειας συντελεστή δόμησης που διαθέτουν οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων.

·         Β) Η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων σε πυκνοδομημένες πόλεις με χαμηλό κόστος.

·         Γ) Η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Επί της ουσίας, όπως εξηγούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, οι ΖΥΣ είναι οι περιοχές στις οποίες θα δίνεται η δυνατότητα αύξησης της δόμησης έπειτα από Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Τέτοιες προϋποθέσεις είναι, για παράδειγμα, η ύπαρξη σημαντικών δικτύων υποδομών, οδικών αρτηριών, η ανάπτυξη δικτύων αυτοκινητοδρόμων, αλλά και η σύνδεση με τα μέσα σταθερής τροχιάς.

Σε αυτές τις περιοχές, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, θα μπορούν να κατασκευαστούν μεγαλύτερα σε διαστάσεις κτίρια ή και να εντατικοποιηθούν οι χρήσεις και οι δραστηριότητες. Για παράδειγμα, η προαναφερόμενη παρέμβαση θα δύναται να επιτευχθεί σε οργανωμένους υποδοχείς, όπως βιομηχανικά και επιχειρηματικά πάρκα.

Ψηφιακή Τράπεζα Γης

Όπως εξηγούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, παράλληλα με τον καθορισμό των ΖΥΣ και την ενεργοποίηση του συντελεστή δόμησης, αντιμετωπίζεται και μια μεγάλη εκκρεμότητα, αυτή της αξιοποίησης των τίτλων. Κι αυτό διότι θα μπορούν όσοι κατέχουν τέτοιους τίτλους να εκμεταλλευτούν το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης που έχουν μέσω της Τράπεζας Γης.

Γίνεται έτσι σαφές, λένε, πως οι ΖΥΣ και η Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι άρρηκτα συνδεδεμένες. Ειδικότερα, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης διαμορφώνει έναν απλό μηχανισμό προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά του συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης, αλλά για να ξεκινήσει η κατάθεση τίτλων συντελεστή δόμησης θα πρέπει να έχουν καθοριστεί οι ΖΥΣ.

Ας μείνουμε λοιπόν σε αυτό το ελπιδοφόρο νέο, αλλά ας μην επαναπαυθούμε τόσο για την εξέλιξή του όσο και για τις αναμενόμενες αλλαγές που θα επιφέρει. Σίγουρα θα χρειαστεί οργάνωση και αποδοχή από τους μηχανικούς και του πολίτες. Ιδιαίτερη προσοχή θα χρειαστέι επίσης ώστε να εξαλειφθεί κάθε κίνδυνος δυσμενής λειτουργίας και αθέμιτου ανταγωνισμού.

Νικόλαος Κορακιανίτης: Πολιτικός μηχανικός Laisergo.gr

Επισκέψεις: 644